Un premier achat semble difficile vu les conditions actuelles : remontée des taux, difficulté d’accès au crédit… Il existe pourtant des solutions pour les acquéreurs qui souhaitent se lancer !
Achat avec travaux ; la recherche de la bonne affaire
Lorsque le budget est assez serré, l’achat d’un bien immobilier avec travaux est souvent envisagé, de manière à obtenir un prix d’achat inférieur à celui du marché classique. C’est aussi l’opportunité de réaménager son intérieur selon ses goûts et ses envies.
Naturellement, le coût des travaux varie en fonction du type de chantier et de l’ambition du projet. Pour que l’achat soit vraiment rentable, il est primordial d’évaluer avec précision le montant des travaux, et de vérifier la faisabilité du projet. Notez que si le logement est situé en copropriété, il est nécessaire d’obtenir l’accord des autres propriétaires en cas de travaux de grande ampleur.
Autre point non négligeable, il existe plusieurs aides et dispositifs permettant de financer vos travaux de rénovation, parmi lesquelles :
- L’éco-prêt à taux zéro
Permet de financer la rénovation énergétique d’un logement, sans conditions de ressources, pour une durée de 20 ans. - MaPrimeRenov’
Accessible à tous les propriétaires, bailleurs ou occupants, copropriétaires. Pour en bénéficier, les travaux doivent concerner un logement construit depuis au moins 15 ans. - MaPrimeRenov’ Sérénité permet, sous les mêmes conditions, de soutenir les ménages dans leurs travaux de rénovation de grande ampleur.
- Les aides CEE et primes coup de pouce
Les fournisseurs d'énergie et leurs partenaires peuvent proposer des aides financières aux particuliers pour financer partiellement ou totalement leurs travaux d'économies d'énergie. On distingue plusieurs aides et primes : chauffage, rénovation d’une maison individuelle, rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif,...
Comme tout achat immobilier, il est recommandé de bien étudier le projet avant de finaliser l’achat, car les travaux apportent bien souvent leurs lots de surprises.
Primo-accédant : rester locataire tout en étant propriétaire
Pour les jeunes actifs dynamiques, investir dans la pierre paraît être un moyen rapide et efficace de placer son argent. C’est également la première étape pour se constituer un capital et un patrimoine. Un placement utile pour le futur, notamment au moment de la retraite. Le loyer perçu permettra de rembourser le crédit et d’éventuellement couvrir certains frais, comme la taxe foncière par exemple. Autre avantage, l’investissement permet de bénéficier d’une déduction fiscale, tout comme les travaux effectués dans le logement.
Avant de se lancer, il est important de choisir le bon logement, qui saura gagner en valeur avec le temps. C’est pourquoi il est préférable de choisir un logement récent ou neuf, ou de prévoir un budget travaux qui permettra d’améliorer le confort du logement.
Face aux banques, est-il plus simple d’acheter pour louer que d’acheter sa résidence principale ?
Si vous faites le choix d’acheter un logement pour le louer plutôt que pour l’habiter, il faudra convaincre les établissements bancaires de votre capacité à payer votre loyer en plus de votre emprunt. Pour cela, assurez-vous que vos finances soient saines, à l’aide d’un courtier par exemple.
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif n’est pas soumis aux contraintes géographiques entre votre lieu de vie et votre travail, par exemple. Vous pourrez donc choisir un logement plus petit que ce que vous souhaiteriez acheter, un studio par exemple, bien placé, avec la certitude d’une bonne rentabilité.
Afin de réaliser le meilleur investissement possible, procédez étape par étape et n’hésitez pas à vous faire accompagner pour votre dossier financier, ainsi que dans le choix du logement.
Acheter son premier logement grâce aux prêts aidés
Vous ne savez pas comment financer votre premier achat, ni combien vous pouvez emprunter ? Sachez qu’en tant que primo-accédant, il existe plusieurs prêts et aides qui vous permettent d’accéder à la propriété. On compte notamment :
Le Prêt à Taux Zéro
Soumis à des conditions de ressources, mais aussi de localisation du bien et du nombre de personnes amenées à y vivre, le PTZ concerne les projets suivants : logement neuf, terrain à bâtir et sa construction, local commercial à transformer en habitation, logement sous contrat de location-accession.
Le Prêt à taux variable
Dans cette situation, le taux peut évoluer à la hausse comme à la baisse, sur la base d’un indice de référence. Pour les primo-accédants, le prêt à taux mixte, qui combine la sécurité de l’emprunt à taux fixe et l’attractivité du crédit à taux variable, peut paraître une solution à envisager. En effet, les primo-accédants revendent généralement leur résidence principale dans un délai de 7 à 10 ans, au moment de la transition entre taux fixe et variable.
Le prêt à l’accession sociale
Tout comme le PTZ, le prêt à l’accession sociale est conventionné. Pour les primo-accédants, il offre plusieurs avantages comme des frais de dossier plafonnés, et des émoluments de notaire réduits.
Le prêt conventionné
Utilisé pour l’achat d’une résidence neuve ou ancienne, le prêt conventionné est octroyé sans conditions particulières de ressources. Le taux est souvent supérieur à celui d’un prêt classique, mais la durée du prêt peut être rallongée.
Dons familiaux : la solution pour financer un projet immobilier ?
Le don familial est courant lors des achats immobiliers. C’est une excellente solution pour augmenter son apport, très important pour calculer la capacité d’emprunt d’un acheteur. Notez que la loi encadre les dons familiaux, c’est pourquoi ils doivent être déclarés à l’administration fiscale.
Il est important de prendre en compte que les dons, même familiaux, sont soumis à l’imposition. Un certain nombre d’abattements est prévu selon le lien de parenté et l’âge du donateur. La donation parent/enfant est certainement la plus avantageuse d’un point de vue fiscal, puisqu’un abattement de 100 000 € est applicable par parent (soit 200 000 € au total), et ce tous les 15 ans.
Dans le cas d’un don aux petits-enfants, l’abattement est de 31 865 € par grand-parent, également tous les 15 ans (soit jusqu’à 63 730 €).
Si le don est effectué en faveur d’un arrière-petit-enfant, l’abattement est de 5 310 € par arrière-grand-parent (soit un total de 10 630 €) tous les 15 ans. Dans le cas d’un don entre frère et sœur, l’abattement est de 15 932 €, tous les 15 ans également. Notez que, si vous recevez des dons simultanés de la part de plusieurs membres de la famille, les abattements sont cumulés.
Outre la notion de don, le prêt familial est tout à fait envisageable. En effet, un proche peut vous aider lors de votre achat immobilier en vous prêtant de l’argent, sans avoir à rembourser des intérêts sur la somme versée. Notez que ce type de prêt doit tout de même être déclaré auprès de la caisse des impôts et rédiger un contrat de prêt.
